Starfsemi Húseigendafélagsins er þríþætt:

Almenn hagsmunagæsla

Húseigendafélagið er fyrst og fremst almenn hagsmunasamtök fasteigna- eigenda hér á landi og gegnir í því efni mjög mikilvægu hlutverki og hefur á 90 ára starfsferli haft veruleg áhrif þeim til framdráttar og staðið dyggan vörð um hagsmuni þeirra. Hagsmunagæsla- og barátta fyrir félagsmenn og fasteignaeigendur yfirleitt snýr einkum gagnvart stjórnvöldum, t.d. í löggjafar- og skattamálum. 

Almenn fræðslustarfsemi

Á skrifstofu félagsins að Síðumúla 29, fá félagsmenn upplýsingar, gögn og ráðgjöf um hvaðeina sem snertir eignir þeirra og hagsmuni. Þangað geta félagsmenn komið eða hringt og fengið úrlausn sinna mála. Á skrifstofunni eru fyrirliggjandi margvísleg gögn og upplýsingar, s.s. lög og reglugerðir, eyðublöð fyrir húsaleigusamninga og fræðsluefni af ýmsu tagi. Húseigendafélagið er upplýsingasjóður og fróðleiksbanki sem hefur að geyma fjölda lögfræðilegra greina sem félagsmenn geta fengið endurgjaldslaust. Greinar þessar eru skrifaðar ýmist af formanni Húseigendafélagsins og lögfræðingum félagsins.

Ráðgjöf og þjónusta

Um áratugaskeið hefur Húseigendafélagið rekið sérhæfða lögfræðiþjónustu fyrir félagsmenn sína á þeim réttarsviðum, sem snerta fasteignir og eigendur þeirra. Endurgjaldið sem félagsmenn greiða fyrir lögfræðiþjónustuna er verulega lægra en sjálfstætt starfandi lögmenn taka fyrir sambærilega þjónustu.

Hver er hagurinn af félagsaðild?

Félagsaðild er forsenda fyrir þjónustu félagsins. Það eru félagsmenn sem standa undir starfsemi þess að öllu leyti. Félagið nýtur engra styrkja og stendur alfarið á eigin fótum. Húseigendafélagið rekur sérhæfða lögfræðiþjónustu sem hefur verið þungamiðjan í starfsemi félagsins síðustu áratugi. Býr félagið yfir mikilli og sérhæfðri þekkingu og reynslu í fasteignalögfræði, ekki síst í málum fjöleignarhúsa og húsfélaga. Með félagsaðild öðlast einstaklingar og húsfélög aðgang að þekkingarbanka félagsins, sérhæfðri lögfræðiþjónustu og húsfundarþjónustu. Slíkar upplýsingar og þjónustu er hvergi annars staðar að fá. 

Þú getur skráð þig í félagið hér. 

Lykilorð fyrir innrasvæði

Ágæti félagsmaður, hægt er að óska eftir lykilorði til að geta skráð sig inn á innrasvæði heimasíðunnar með því að smella hér. Á innrasvæði heimasíðunnar er hægt að panta viðtal við lögfræðing félagsins, panta húsaleiguþjónustu og húsfundaþjónustu. Félagmenn geta nálgast nánari svör við algengum spurningu og sent fyrirspurnir. Kveðja Húseigendafélagið

Meira

Dýrahald í fjölbýli

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Þegar svo háttar getur húsfélag eða húsfélagsdeild með samþykki 2/3 hluta eigenda veitt annaðhvort almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds eða einstökum eigendum slíkt leyfi vegna tiltekins dýrs. Húsfélag getur bundið slíkt leyfi skilyrðum. Eigandi skal afla samþykkis annarra eigenda og fá leyfi fyrir dýrinu samkvæmt reglum viðkomandi sveitarfélags, þar sem það á við, áður en dýrið kemur í húsið. Eigandi skal láta húsfélagi í té ljósrit af leyfinu. Gæta skal jafnræðis við veitingu samþykkis og er óheimilt að mismuna eigendum sem eiga jafnan rétt í þessu efni. Samþykkið er óafturkallanlegt að óbreyttum forsendum en þinglýsingar er þörf til að það haldi gagnvart síðari eigendum í góðri trú.

Meira

Framkvæmdir

Mikilvægt er að hefja undirbúning framkvæmda tímanlega og vanda til verka. Húsfélög sem fara af stað í tæka tíð eiga miklu betri möguleika á að fá góða ráðgjafa og verktaka. Í fjöleignarhúsum þarf að liggja fyrir lögleg ákvörðun um framkvæmdir. Í framhaldi af því er fenginn hlutlaus sérfræðingur til að meta ástand hússins og viðgerðarþörf. Húsfélög er hvött til að leita aðeins til valinkunnra sérfræðinga en ekki að reyna að meta það sjálfir. Sé um minni verk að ræða er hægt að óska eftir tilboðum frá verktaka eða verktökum. Við stærri verk er ráðgjafinn yfirleitt fenginn til að útbúa útboðsgögn og sjá um útboði. Mikilvægt er að gæta þess að viðurkenndir meistarar standi fyrir viðhaldsverkum þar sem slík verk eru oftast vandasöm. Hyggist húsfélagið taka lán til að fjármagna framkvæmdirnar verður jafnframt að geta tillögu þar að lútandi í fundarboði. Slík lántaka húsfélagsins getur verið með ýmsum útfærslum og blæbrigðum. Húsfélagið sem slíkt getur verið lántakandi en þá er brýnt að vel sé að öllu staðið viðvíkjandi ákvörðunartökuna. Rétt er að geta þess að slík að enginn íbúðaeigandi verður knúinn til að taka lán ef hann vill heldur greiða hlutdeild sína í peningum.

Meira

Kostnaðarskipting

Eigandi skal sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni, þ.m.t. á búnaði, tækjum og lögnum hennar. Telst slíkur kostnaður, hverju nafni sem nefnist, sérkostnaður. Sömuleiðis er eigandi ábyrgur fyrir tjóni sem verður á öðrum eignum eða sameign vegna óhapps í séreign hans eða bilunar á búnaði hennar. Sameiginlegur kostnaður er kostnaður sem snertir sameign, sameiginlega lóð, búnað og lagnir, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður. Einnig skaðabætur sem húsfélaginu er gert að greiða. Sameiginlegur kostnaður er fólginn i viðhaldi, viðgerðum, endurbótum, endurnýjunum, umhirðu og rekstri á sameign, úti og inni. Það er skilyrði þess að kostnaður teljist sameiginlegur að ákvörðun hafi verið tekin í samræmi við lagafyrirmæli. Það eru löglíkur á því að kostnaður í fjöleignarhúsi sér sameiginlegur en ekki sérkostnaður. Sömuleiðis eru líkur á því að kostnaður sameiginlegur öllum fremur en sumum.

Meira

Fróðleiksmolar

Gististarfsemi í fjöleignarhúsi. Ónæði vegna útlendinga - Grein eftir Hauk Örn Birgisson

Þann 12. maí 2016 birtist fróðleg grein eftir Hauk Örn Birgisson hæstaréttarlögmann um dóm Héraðsdóms Reykjavíkur nr. E-2597/2015 um gististarfsemi í fjöleignarhúsi. Greinin er birt hér með góðfúslegu leyfi höfundar.

 

Ónæði vegna útlendinga

Erlendir ferðamenn streyma til landsins, í heilu flug- og skipsförmunum. Á hverju ári bætist í hóp þeirra útlendinga sem hafa heimsótt landið og láta flestir vel af dvöl sinni. Það þýðir líklegast að enn fleiri koma á næsta ári. Þetta hafa íslenskir fasteignaeigendur orðið áþreifanlega varir við og nú er svo komið að sífellt fleiri hafa ákveðið að skjóta skjóli yfir ferðlangana gegn greiðslu. Þannig hefur gistirýmum í íbúðarhúsnæðum fjölgað gríðarlega undanfarin misseri, enda má hafa töluvert upp úr slíkri leigu. Þetta gistifyrirkomulag er ekki nýtt af nálinni og er sérstaklega gert ráð fyrir því í íslenskri löggjöf. Það má hins vegar ætla að meira muni reyna á löggjöfina en áður, enda geta ólíkir hagsmunir rekist á. 
Einn slíkur árekstur kom upp fyrir skemmstu sem vert er að geta. Þann 4. apríl síðastliðinn var kveðinn upp dómur í Héraðsdómi Reykjavíkur þar sem deilt var um rétt íbúðareigenda í fjöleignarhúsi til að leigja íbúðir sínar út til erlendra ferðamanna. Eðlilega rataði dómurinn í umræðuna, enda afar líklegt að fjölmargir fasteignaeigendur séu í sömu sporum og aðilar dómsmálsins. Í örstuttu máli þá höfðaði húsfélagið mál gegn hjónum (sem áttu þrjár íbúðir í húsinu) og krafðist viðurkenningar á því að hjónunum hefði borið skylda að fá leyfi allra íbúa hússins fyrir útleigunni, þar sem um hafi verið að ræða breytingu á hagnýtingu séreignarinnar, sem hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur, sbr. 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Héraðsdómur féllst á kröfu húsfélagsins og í kjölfarið voru fluttar fréttir af fordæmisgildi dómsins; nú mættu eigendur íbúða í fjöleignarhúsum ekki leigja þær út til útlendinga nema með samþykki allra í húsinu!


Svo einfalt er málið ekki. Áður en lengra er haldið í umfjöllun um formdæmisgildi dómsins er rétt að geta þess að um héraðsdóm er að ræða, sem gæti verið áfrýjað til Hæstaréttar. Forðast ber því oftúlkanir á þessu stigi málsins. En fari svo að Hæstiréttur staðfesti niðurstöðuna, með óbreyttum forsendum, þá lít ég svo á að fordæmisgildi málsins sé engu að síður afar takmarkað. Fyrir því eru einkum tvær ástæður. 


Í fyrsta lagi byggir héraðsdómur niðurstöðu sína á því að aðrir eigendur í húsinu hafi raunverulega orðið fyrir verulegu ónæði vegna útleigu íbúðanna. Þetta virðist skipta höfuðmáli hjá héraðsdómi enda rekur dómurinn ýmis tilvik þar sem aðrir íbúar töldu sig hafa orðið fyrir ónæði. Því er hins vegar alls ekki slegið föstu í dóminum að útleiga íbúða til erlendra ferðamanna hafi almennt séð í för með sér ónæði fyrir aðra íbúa. Þegar af þeim sökum er fordæmisgildi dómsins takmarkað, þar sem meta þarf hvert tilvik fyrir sig. Í fljótu bragði má nefna nokkur dæmi þar sem lítið ónæði myndi skapast: Leiguíbúð í fjöleignarhúsi, sem ekki deilir inngangi með öðrum íbúðum; ferðalangar í endaraðhúsi (raðhús eru fjöleignarhús í skilningi laga) trufla varla mikið íbúa í öðrum raðhúsum lengjunnar; íbúð sem eingöngu er leigð út til hæglátra ellilífeyrisþega á ferð sinni um landið o.s.frv. Betra hefði verið ef dómurinn hefði tekið af skarið um þetta og svarað því hvort slík breyting á hagnýtingu séreignar valdi, ein og sér, verulegu ónæði fyrir aðra íbúa. Slíkur dómur hefði meira fordæmisgildi.  


Í öðru lagi þá virðist dómurinn reisa niðurstöðu sína að miklu leyti á framburði íbúanna í fjöleignarhúsinu, sem komu fyrir dóm og lýstu upplifun sinni af nábýlinu við útlendingana – sem ekki virðist hafa verið ánægjuleg fram að þessu. Forðast ber að leggja of mikla áherslu á framburð annarra íbúa, enda hafa þeir hagsmuni af niðurstöðu dómsmálsins. Þeir eru því ekki raunveruleg vitni í hefðbundnum skilningi, heldur frekar aðilar að málinu. Þótt húsfélagið hafi
staðið að málshöfðuninni þá var það gert að upplagi íbúanna, sem vilja meina  nágrannahjónum sínum að leigja út húsnæðið. 


Eins og áður segir mun mál þetta líklegast rata á borð Hæstaréttar Íslands. Ef þessu máli verður ekki áfrýjað þá verður þess væntanlega ekki lengi að bíða þar til annað sambærilegt mál kemur til kastanna. Ef til vill verður niðurstaðan meira afgerandi. Íbúar fjöleignarhúsa geta haldið í sér andanum á meðan.


Haukur Örn Birgisson er hæstaréttarlögmaður hjá Íslensku lögfræðistofunni


Lög um fjöleignarhús

Fjöleignarhús eru hús sem skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign. Þau geta verið fjölbýlishús með íbúðum eingöngu, blandað húsnæði og húsnæði til annars en íbúðar. Fjöleignarhús geta verið frá tvíbýlishúsum upp í stórhýsi með tugum og jafnvel hundruðum eignarhluta. Um fjöleignarhús gilda sérstök lög sem eru nr. 26 frá árinu 1994 og má nálgast nýjustu útgáfu laganna hér.

Baráttumál - árangursrík barátta Húseigendafélagsins fyrir réttarbótum

Undanfarna tvo áratugi hefur það verið þýðingarmesti þátturinn í hagsmunabaráttu félagsins, að vinna að réttarbótum á þeim réttarsviðum sem snerta fasteignir og eigendur þeirra. Á því sviði hefur félagið unnið marga góða sigra húseigendum til hags og heilla.
Skoða nánar

Húsaleigulög